등록 임대주택 혜택 더욱 깐깐히…임대료 5% 인상 적용시점 앞당긴다

(톱스타뉴스 양인정 기자) 서울 마포의 월세 아파트에 거주하는 A씨는 최근 계약을 갱신하려다 적잖이 실망해야 했다.

분명 집주인이 작년 임대사업자로 등록했다는 이야기를 건네 들어 월세가 5% 이상 오르지 않을 것이라 생각했지만 오히려 집주인은 10% 넘는 인상을 요구한 것이다.

등록 임대주택은 각종 세제 혜택을 주는 대신 임대료 증액을 5% 내로 제한하는데, 이 임대료 증액 제한이 시작되는 계약이 임대주택 등록 후 최초 임대차 계약으로 돼 있어 집주인은 다음번 세입자부터 임대료 인상이 제한되기 전 A씨를 상대로 임대료를 왕창 올리기로 한 것이다.

그러나 앞으로는 이와 같은 임대료 꼼수 인상이 막힐 전망이다.

7일 국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 박홍근 의원이 등록 임대주택의 임대료 증액 상한이 적용되는 계약을 한 단계 앞당기는 내용을 골자로 한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 작년 대표발의했다.

국토부는 개정안에 대한 검토를 벌여 최근 법안을 전면 수용하고서 국회를 통과하도록 적극 협조하기로 했다.

현행법상 등록 임대주택의 최초 임대료는 임대사업자가 자율적으로 정할 수 있고, 임대료 증액이 5% 내로 제한되는 기준은 임대주택 등록 전 임대차 계약이 아닌 임대주택 등록 후 최초로 체결하는 임대차 계약이다.

이렇게 되니 집주인이 임대사업자로 등록해도 그 전에 계약한 세입자는 계약 갱신 시 5% 상한제를 적용받을 수 없다.

시장에서는 이 점을 악용해 사업자 등록 후 첫 번째 임대차 계약을 맺을 때 지나치게 임대료를 증액하는 사례가 적지 않은 것으로 전해졌다.

이를 막기 위해 개정안은 임대사업자 등록 당시 임대차 계약이 이미 있는 경우 종전 임대차 계약에 따른 임대료를 최초 임대료로 보도록 했다.

이와 함께 등록임대는 임대료 5% 상한 준수를 단기임대는 4년, 장기임대는 8년 등 임대의무기간까지로 한정하고 있으나 임대의무기간 경과 후 임대등록을 유지하는 경우 임대료 상한을 계속 준수하도록 했다.

임대의무기간이 지난 후에도 세제 혜택은 계속 유지되는 만큼 의무도 계속 이행해야 한다는 취지다.

임대사업자가 임대의무기간 내 주택을 임의로 양도하거나 임대 의무 조건을 위반하는 경우 과태료 처분을 1천만원에서 3천만원으로 강화하는 내용도 개정안에 포함됐다.

과태료를 물어도 임대주택을 중도 매각해 매각 차익을 챙기는 것이 유리해 일부러 주택을 처분하는 경우가 늘고 있기 때문이다.

임대의무기간 내에 양도금지 의무를 위반해 부과된 과태료는 2015년 3억원에서 2016년 10억2천만원, 2017년 19억5천만원에 이어 작년에는 8월까지 22억3천만원으로 꾸준히 올랐다.

국가에 등록된 임대주택은 연간 임대료 5% 상한 준수를 전제로 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 재산세 및 취득세 감면 등 각종 세제 혜택을 부여받고 있다.

정부가 임대사업자에게 각종 정책적 지원을 하는 것은 사실상의 전월세 상한제를 도입해 세입자의 주거 안정을 도모하기 위한 것이다.

그러나 임대사업 등록을 통해 세금을 줄이면서 갭투자 수단으로 삼는 부작용이 발생했고, 이에 정부는 등록임대에 대한 세제 혜택을 축소한 바 있다.

법안이 국회를 통과하면 등록임대의 매력이 더욱 줄어들어 등록임대 증가세가 위축될 수 있을 것으로 우려된다.

작년 9·13 대책으로 등록임대에 대한 혜택이 축소된 이후 신규 등록임대 사업자는 9월 2만6천279명에서 10월 1만1천524명, 11월 9천341명 등으로 급감했다.