[창사기획-부동산 10년 주기설①]하락세에 속수무책…2012년 데자뷰?

(톱스타뉴스 편집팀 기자) 몇 년간의 급등장을 거친 후 미국발 금리인상이 시작되면서 집값이 속수무책으로 떨어지고 있다. 매수심리는 극도로 위축되고 급매 위주로만 간헐적으로 거래되자 몇억원씩 떨어진 급매 가격이 곧 시세가 된 상황이다.

하락세가 걷잡을 수 없이 번지면서 2012년 하락장과 현재를 비교하는 부동산 10년 주기설'이 다시금 거론되고 있다. 2008년 리먼브러더스의 파산으로 촉발된 글로벌 금융위기로 국내 부동산 시장은 한동안 침체기를 겪었다. 침체기의 최정점이 2012년이었다.

17일 한국부동산원 주간 아파트가격 동향 조사에 따르면 10월 둘째 주(10일 기준) 전국 집값은 0.23%, 수도권 0.28%, 서울 0.22%씩 떨어졌다. 전국과 수도권은 2012년 5월 부동산원이 해당 통계를 작성한 이래 최대, 서울은 2012년 8월27일 이후 최대 낙폭을 기록했다.

상황이 이렇다보니 10년을 주기로 부동산 시장이 비슷한 모습을 나타낸다는 '10년 주기설'이 다시 회자되고 있다. 2012년은 글로벌 금융위기로 시작된 시장 침체가 절정에 달했던 때다.

여기에 이명박 정부가 대대적으로 보금자리주택을 공급하자 집값 하락이 한층 가팔라 진 측면이 있다. 이에 세계적인 경기 침체로 집값 거품이 꺼졌는데, 무리한 대출과 세금 부담으로 실질적 소득이 줄어든 '하우스푸어'가 사회적 문제로 대두되기도 했다.

상승장 이후 집값 고점 인식으로 가격 하락 곡선을 그리는 것은 10년 전과 지금이 비슷한 모습이지만, 차이는 있다. 과거에는 하락세가 강남 등지에서 뚜렷하게 나타났다면, 최근에는 서울 외곽지역과 수도권광역급행철도(GTX) 라인 근방의 수도권에서 나타난다는 점이다.

금융위기 이후 하락장에서는 노무현 정부 때 '버블세븐'(강남·서초·송파·목동·분당·용인·평촌)으로 관리되던 지역 위주로 하락폭이 컸다. 2006년 13억원대 중반이던 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 2012년 8억원대 초반까지 40%가량 떨어졌다. 압구정동 신현대 11차 전용 183㎡도 2006년 28억 대 중반에서 2012년 16억원대 중반으로 약 40% 폭락했었다.

반면 현재는 상승기 막바지에 급등했던 서울 강북권과 GTX가 지나는 인천과 경기도 지역, 수원·용인·성남이 하락세를 이끄는 모습이다. 부동산원에 따르면 올해 들어 10일까지 서울 노원구는 전년 대비 3.98%, 도봉구는 3.88%씩 떨어졌다. 수원 영통구(-7.16%), 화성시(-6.34%), 의왕시(-5.43%), 용인 수지구(-4.31%), 안양 동안구(-4.07%) 등 서울 바깥에서는 내림폭이 더 컸다.

실거래를 보면 서울 노원구 상계동 상계주공6단지 전용 58㎡는 지난해 9월 9억4000만원에 최고가를 찍었는데, 지난 8월 7억원으로 2억4000만원 내렸다. 수원시 영통구 원천동 광교중흥S클래스 전용 84㎡는 지난해 11월 18억원에서 지난달 12억원으로 6억원이나 떨어졌다.

최근의 거래절벽 현상은 2012년보다 더 심하다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 8월까지 거래된 서울 아파트는 9220건이다. 2012년 2만4664건에 비하면 160% 이상 줄었다.

주택시장의 급격한 위축은 금리 인상에 따른 영향이 지배적이다. 국토연구원의 '유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점'에 따르면 글로벌 금융위기 이후 금리와 유동성이 주택시장에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연구 결과 기준금리가 1%포인트 오르면 서울 아파트는 2.1%포인트, 수도권 1.7%포인트, 지방광역시는 1.1%포인트 하락하는 것으로 분석됐다.

부동산 시장이 성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기라는 일종의 사이클을 갖는 것은 맞지만, 10년 주기설이 합리적 분석은 아니라는 게 전문가들의 의견이다. 예측 이론이라기보다는 과거의 패턴을 끼워 맞춘 결과론에 가깝다는 것이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "1997년 외환위기, 2008년 글로벌금융위기가 약 10년 차이가 있다 보니 10년 주기설이 떠도는데, 경험론적으로 말하는 것일 뿐 믿을 만한 얘기는 아니다"라며 "두 시기를 비교하면 금리가 시장을 통제하는 상황인 것은 맞다"고 했다.



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