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전세금 반환보증, 단독·다가구 전국 주택의 33% 차지…보증 가입 비율은 7%에 불과

  • 김명수 기자
  • 승인 2019.07.19 14:47
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복잡한 가입 절차와 높은 보증료율이 원인…HUG "개선안 검토 중"

[김명수 기자] 연합뉴스에 따르면 최근 전셋값이 약세를 보이면서 전세보증금 반환 보증 가입이 큰 폭으로 증가하고 있지만 단독·다가구주택의 세입자들에게는 '그림의 떡'인 것으로 나타났다.

아파트에 비해 가입 절차가 까다롭고 보증료율도 높아 이용이 쉽지 않은 것이다.

관련 상품을 취급하는 주택도시보증공사(HUG)는 단독·다가구 세입자 보호에 구멍이 뚫렸다는 지적이 나오자 뒤늦게 제도 개선에 착수했다.

18일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 들어 지난 상반기(1∼6월)까지 전세보증금 반환보증 가입 실적은 총 7만3천381건, 보증금액은 14조4천149억원을 기록했다.

HUG에서 2013년 9월 처음 출시된 전세보증금 반환보증 상품의 가입 실적은 2016년 2만4천460건(5조1천716억원), 2017년 4만3천918건(9조4천931억원), 2018년 8만9천351건(19조367억원)으로 매년 급증하고 있다.

전세금 반환 보증은 전세 임차인(세입자)이 보증에 가입하고 임대인(집주인)으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관인 HUG가 집주인 대신 전세금을 임차인에게 지급하는 제도다. 민간 보증기관인 서울보증보험에서도 이 상품을 취급하고 있다.

이 상품의 가입이 급증하는 이유는 전셋값이 하락하면서 '깡통전세'(집값이 전세보증금 수준에 머물거나 밑도는 상황)나 '역전세난'(전셋값이 계약 당시보다 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황)에 대비하려는 세입자들이 늘고 있기 때문이다.

그러나 구분 등기가 돼 있지 않은 단독·다가구주택의 세입자들은 가입 실적이 저조하다.

지난 상반기까지 주택 유형별 HUG의 전세금반환보증 가입건수 비율은 아파트(71.5%), 다세대주택(빌라·13.6%), 오피스텔(6.2%), 다가구주택(4.9%), 단독주택(2.2%), 연립주택(1.5%) 순으로 나타났다. 전체 가운데 단독·다가구주택의 가입 비율은 7.1%에 불과한 것이다.

단독·다가구주택 [연합뉴스 자료사진]
단독·다가구주택 [연합뉴스 자료사진]

국토교통부의 주거실태조사에서 지난해 단독·다가구주택이 전체 주택에서 차지하는 비율이 33.3%로 아파트(49.2%)에 이어 두번째로 많은 것을 감안하면 낮은 수준이다.

이처럼 단독·다가구의 전세금반환보증 실적이 저조한 원인은 가입 절차가 매우 까다롭고 상대적으로 높은 보증료율을 적용받고 있기 때문이다.

현재 단독·다가구주택의 세입자들이 전세보증금 반환보증에 가입하려면 집주인이나 공인중개사로부터 '타 전세계약 확인내역서'를 받아 제출해야 한다.

A라는 사람이 입주하려는 단독·다가구 주택에 B, C가 함께 전세로 살고 있었다면 이들에 대한 정보를 A씨가 직접 파악해 제출해야 하는 것이다.

확인서에는 다른 임차인의 전세 계약 기간과 전세보증금 등을 명시하고 임대인이나 공인중개사의 확인 서명도 기재해야 한다. 사실상 집주인의 동의가 필요한 셈이다.

HUG 관계자는 "아파트와 달리 단독·다가구는 여러 임차인이 복수로 거주하기 때문에 선순위 채권 금액을 확인해 향후 발생할 수 있는 손실 위험을 최소화해야 한다는 취지에서 이런 요건을 두고 있다"고 말했다.

그러나 온라인상에는 이러한 까다로운 요건 때문에 전세금반환보증 가입을 포기했다는 단독·다가구주택 세입자들의 글을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

한 공인중개사는 "단독·다가구주택 세입자가 전세 보증금 반환보증에 가입하기 위해 집주인 동의를 얻으려고 찾아가면 100명 중 99명은 꺼린다"며 "집주인이 세입자에게 '보증금도 얼마 되지 않는데 왜 나를 믿지 못하느냐'고 따지는 경우도 있다"고 전했다.

단독·다가구주택은 이 상품의 보증료율도 0.154%로 아파트(0.128%)보다 높다. 아파트에 비해 단독·다가구의 보증 리스크가 상대적으로 큰 것으로 간주돼 보증금액이 같아도 단독·다가구 세입자들이 더 많은 보증수수료를 부담해야 하는 것이다.

한 부동산 전문가는 "단독·다가구 거주자들은 아파트에 비해 보증금은 작지만 정부의 보호가 필요한 저소득층이 많다"며 "절차상의 문제로 반환보증 가입이 어려워 자신의 전재산인 전세금을 안전하게 지킬 수 없다는 것은 문제가 있다"고 말했다.

HUG는 이러한 지적이 계속되자 최근 단독·다가구 전세반환금 보증 상품에 대한 제도개선에 착수했다.

HUG 관계자는 "단독·다가구 등 구분등기가 돼 있지 않은 주택 유형에 대해 선순위 채권 금액을 확인할 수 있도록 절차 개선을 검토하고 있다"며 "보증 리스크를 고려해 아파트 외 주택에 대한 보증료율 인하도 추진할 계획"이라고 밝혔다.

참여연대 민생희망본부 부본부장인 이강훈 변호사(법무법인 덕수)는 "임대차 계약에서 권리관계를 투명하게 공시하는 방법을 개발하지 않으면 임차인도 보증보험기관도 이 문제를 쉽게 해결하기 어렵다"고 지적했다.

김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 "저소득층이 대부분인 단독·다가구 주택의 세입자들에게 정부가 보증료를 지원해야 한다"며 "집주인이 전세보증금으로 얻는 이익도 있기 때문에 일정 부분 분담해야 할 필요도 있다"고 제언했다.

한편, 뉴시스에 따르면 전세계약후 1년 이내에만 가능했던 전세금반환보증 가입 가능기간이 전세 만료 6개월전까지 가입할 수 있게 된다. 적용 지역도 미분양관리지역에서 전국으로 확대 시행된다.

국토교통부는 지난 3일 '2019 하반기 경제정책방향'을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증 특례를 전국으로 확대하는 방안을 발표했다.

전세금반환보증은 임차인이 계약기간이 끝난 뒤에도 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG가 대신 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 청구하는 제도다. 지난해 9.13 대책에 따라 그 해 11월 도입됐다.

이번 방안에 따라 현재 미분양관리지역에만 적용하던 것을 앞으론 전국으로 확대 시행한다.

또한 전세계약기간이 절반이 지난 경우엔 가입할 수 없었지만 앞으로는 만료 6개월전까지 가입할 수 있도록 했다.

신청요건은 전세금 수도권 7억원, 기타 지역 5억원에서 수도권 5억원, 기타지역 3억원으로 변경했다. 소득요건도 기존엔 따로 없었으나 부부 합산 1억원 이하로 제한했다.

가입은 HUG 영업점 및 홈페이지, 시중은행과 위탁 공인중개사를 통해서 신청하면 된다. 9월부턴 모바일 '카카오페이'를 통해서도 가입이 가능해진다. 

보증료는 아파트는 연 0.128%, 이 외의 주택은 연 0.154%다. 예를 들어 아파트 전세보증금이 1억5000만원이라면 2년 간 총 38만4000원을 납부해야 한다. 다만 저소득층, 신혼부부, 다자녀, 한부모, 장애인 등 사회배려계층은 40~60% 할인받을 수 있다. 

특혜 확대에 따라 계약 기간 1년이 지나 가입하는 경우엔 가입일이 아닌 전체 전세계약 시작일을 기준으로 보증료를 산정하게 된다.

HUG는 준비기간을 거쳐 이달말부터 시행하고 1년 후에 연장 여부를 검토할 계획이다. 

국토부 관계자는 "최근 전세가격이 하락한 지역에서 집주인에게 보증금을 제 때 돌려받지 못하는 경우가 많아지고 있다"며 "이번에 HUG 전세금반환보증 특례를 확대하는 만큼 서민 임차인들이 전 재산이나 다름 없는 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감에서 벗어날 수 있기를 바란다"고 말했다.


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